部分房地产经纪机构或销售人员为促成交易，设计出各种“优惠套餐”，其中“多交居间费可抵更大额购房优惠”的做法在市场上并不少见。这种看似“划算”的操作背后，却隐藏着法律风险。一起相关案件的判决结果，为购房者敲响了警钟：变相超过商品房备案价格的部分，将被认定为无效。
案例回顾：8万居间费与15万优惠的“交易”
购房者小王（化名）看中了一套总价约300万元的新建商品房。销售顾问私下向其提出一个“方案”：如果小王愿意向某关联经纪公司额外支付8万元的“居间服务费”或“渠道费”，就可以享受一个“内部优惠”，在总房价上直接减免15万元。算下来，小王实际支付“293万元房款+8万元额外费用”，比原价“节省”了7万元。小王觉得划算，便同意了该方案，并签订了相关协议。
事后，小王了解到，该楼盘在住建部门的备案单价和总价均有明确公示，他所购房屋的备案总价即为293万元。这意味着，所谓的“15万元优惠”其实是建立在虚高的报价基础上的。而开发商与经纪公司通过收取8万元额外费用的方式，变相使得房屋的实际总收款达到了301万元（293万房款+8万费用），超过了293万元的备案价格。
小王认为自身权益受损，遂将开发商及经纪公司诉至法院，要求确认超过备案价部分的8万元收费无效并予以返还。
法院判决：变相突破备案价，超出部分不受保护
法院经审理后认为，商品房销售严格执行价格备案制度，旨在稳定房地产市场秩序，防止开发商随意涨价，保护购房者权益。备案价格是房屋销售的“天花板”，开发商必须以不高于备案价的价格进行公开销售。
本案中，开发商与经纪公司通过“报高房价再给予优惠”的虚假形式，并引导购房者支付一笔合同外的“居间费”，其本质是规避备案价格监管，使房屋实际成交总价突破了备案价上限。这8万元费用，并非基于真实、独立的居间服务（经纪公司并未提供超出其常规销售义务的额外服务），而是房价款的组成部分。
因此，法院认定，该8万元费用属于变相提高房价、超出备案价格的部分。根据《民法典》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。商品房备案价格制度属于维护房地产市场交易秩序的重要监管措施，变相突破该价格的行为，扰乱了市场秩序，损害了公共利益及购房者权益。故判决该8万元“居间费”的收取行为无效，开发商与经纪公司应向小王返还该笔款项。
警示与建议
- 认清“备案价”的红线作用：购房者在看房时，有权要求查看销售现场的房源价格公示表，其中明确标注的“备案价格”是法律认可的该房屋最高销售单价和总价。任何“优惠”都应在此价格基础上进行，而非先提价再打折。
- 警惕“合同外费用”：所有购房款项均应体现在与开发商签订的《商品房买卖合同》及发票中。对于销售人员或经纪机构要求支付到第三方账户、或签订单独服务合同收取的“团购费”、“渠道费”、“居间费”、“咨询费”等，尤其是承诺支付后可获大幅房价优惠的，需高度警惕。这极有可能是变相加价。
- 核实优惠的真实性：可向当地住房和城乡建设部门查询楼盘备案价格，自行核算真实房价。对于优惠，应明确其来源和性质，是否直接在备案价基础上减免。
- 保留证据，依法维权：一旦发现疑似变相加价行为，注意保留销售承诺的聊天记录、录音、视频、支付凭证、相关协议等证据。如协商无果，可向住建部门、市场监督管理部门投诉举报，或像本案一样通过诉讼途径解决。
法院的这一判决，明确了商品房备案价格制度的严肃性，否定了通过巧立名目、拆分合同等方式变相涨价行为的合法性。这不仅保护了单个购房者的经济利益，更是对房地产销售乱象的一次有力规制。对于购房者而言，面对五花八门的“促销手段”，务必保持清醒，坚守“以备案价为基准”的原则，方能守住自己的钱袋子，避免落入价格陷阱。
