河北省三河市燕郊镇的房地产市场再次成为舆论焦点。在严格的限购政策下，一种通过支付高额“服务费”以规避购房资格限制的操作模式悄然盛行，引发市场关注和监管担忧。
一、市场现象：4.5万“服务费”背后的灰色通道
据多家房地产经纪机构透露，当前在燕郊地区，非本地户籍且无当地社保或纳税记录的购房者，只需向中介支付一笔约4.5万元的“服务费”，即可通过“特殊渠道”获得购房资格，顺利签约备案。这笔费用通常被包装为“咨询费”、“代办费”或“资源协调费”，不写入购房合同，多以现金或私人转账方式支付。中介声称，其通过“内部关系”可帮助客户补办或挂靠当地企业的社保、个税记录，从而满足“连续缴纳36个月”的硬性限购要求。
这一操作使得本应被政策抑制的外地投资需求重新涌入市场。部分热门楼盘出现“秒光”现象，房价在短期内出现波动上扬态势。有购房者反映，在缴纳服务费后，确实在房管局系统中查询到了合规的购房资格，流程看似“顺畅”。
二、驱动因素：供需失衡与利益链的共谋
燕郊因其毗邻北京的地理位置，长期承接北京外溢的住房需求。自2017年廊坊地区实施严厉限购以来，市场一度降温。随着近期北京及周边区域市场情绪变化，部分购房者对未来政策放松或燕郊融入北京副中心建设抱有预期，投资心态复萌。
另一方面，房地产开发企业面临去化压力和资金回笼需求，部分销售代理机构为促成交易、赚取佣金，与一些掌握“门路”的第三方合作，形成了从“资格包装”到贷款协助的灰色产业链。高额服务费中，中介往往只抽取小部分，大部分则流向实际操作资格的“资源方”。
三、潜在风险：法律、金融与市场秩序的三重挑战
- 法律与政策风险：此类行为涉嫌伪造证明材料、骗取购房资格，违反《房地产经纪管理办法》及地方限购令。一旦查实，购房合同可能被认定为无效，购房者面临退房、罚款乃至征信受损的风险。提供服务的中介机构及从业人员，也可能被处以罚款、吊销资质，甚至追究刑事责任。
- 金融风险：若通过虚假材料获得银行贷款，构成骗贷，银行有权提前收回贷款。房价波动下，高杠杆入场的投资者可能面临资金链断裂。
- 市场秩序风险：这种短期行为扭曲了真实的供需关系，制造市场虚假繁荣，干扰政策调控效果，可能引发后续市场更大波动，损害刚需购房者利益。
四、监管动向与理性提醒
目前，已有相关监管部门注意到市场异常，开始加强对中介机构经营行为和购房资格审核的检查力度。业内人士提醒，购房者应严格遵守地方调控政策，切勿轻信“破限购”承诺，避免因小失大。长远看，房地产市场的健康发展仍需依靠实体产业支撑、公共服务配套的完善及长效管理机制的建立，而非短期的投机炒作。
燕郊楼市的这一现象，实则是当前部分城市在调控深化期，市场各方博弈的一个缩影。它考验着监管的精准度与执行力，也警示着市场参与者需回归理性，共同维护“房住不炒”的基石。
